Comprare un immobile in Brasile, i tre passi fondamentali.

I tre passi fondamentali per l'acquisto di un immobile in Brasile

Primo passo: verificare la  "Matricula"  - un immobile  regolare  ha la cosiddetta "matricula" e la sua  verifica è semplice, basta recarsi presso l'ufficio del registro immobiliare (CRI - Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona  e richiedere una "matricula" attualizzata dell'immobile al costo di meno di 10,00 euro. La "matricula" riporta l'intera storia dell'immobile e tutte le annotazioni accessorie (pendenze, protesti, cause in corso, ecc.), chi vende l'immobile (persone fisica o giuridica) deve essere l'ultimo intestatario in ordine cronologico sulla "matricula".

Secondo passo: la scrittura pubblica al cartório - il cartório è paragonabile ad uno studio notarile italiano; verificata la "matricula" presso il CRI sarà  necessario rivolgersi ad un cartório per la scrittura pubblica di compravendita in cui devono intervenire il venditore ed il compratore (o i loro procuratori) dopo aver consegnato la documentazione personale e dell'immobile da acquistare. Lo stesso  cartório  provvederà a richiedere la "matricula" aggiornata al CRI e le altre certificazioni dell'immobile necessarie alla scrittura pubblica. Il costo della scrittura dipende dal valore dell'immobile, l'imposta fissa detta ITBI (imposta trasferimento beni immobili) è del 2% sul valore di mercato dell'immobile fissato dalla "prefeitura", più le spese del cartório che possono aggirarsi sull'1%, immobili molto vicini al mare o in particolari aree possono pagare una tassa  aggiuntiva (Laudêmio) che può arrivare ad un 5-7% del valore dell'immobile.

Terzo passo: la registrazione al CRI - Ottenuta la scrittura pubblica il compratore deve provvedere alla registrazione della proprietà presso il CRI  (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona che è indicato sulla scrittura stessa, questo passo è importante in quanto riguarda l'aggiornamento della   "matricula"  di cui sopra; in pratica verrà aggiunto alla "matricula" dell'immobile il nome del compratore; ossia del nuovo proprietario, sarà necessario recarsi presso il CRI con la scrittura originale e pagare una imposta di registro compresa in genere tra l'1 ed il 2% del valore dell'immobile. Solo dopo aver attualizzato la "matricula" si è giuridicamente proprietari dell'immobile. Il CRI restituirà la scrittura originale con annessa la "matricula" in cui figurerà il nome del nuovo proprietario; questo terzo passo è fondamentale e va fatto nel più breve tempo possibile dopo la scrittura in cartório in quanto fino al momento in cui la "matricula" non viene aggiornata l'immobile potrebbe anche essere oggetto di un'altra scrittura di compravendita.

Alcuni siti internet italiani che trattano il tema consigliano di verificare anche le licenze di costruzione, la titolarità dei terreni verso i costruttori, etc. Riteniamo errato questo consiglio sia per la difficoltà intrinseca di una tale verifica per un normale investitore straniero e sia  perchè l'esistenza stessa della regolare  "matricula" presso il CRI prescinde dalla completa regolarità di tutti gli atti precedenti che il CRI ha già verificato e registrato (licenze di costruzione, autorizzazioni della prefettura, collaudi, regolarità dei terreni edificabili, etc.) costituendo il documento principale che sancisce la regolarità giuridica dell'immobile. In pratica il CRI non rilascerà mai una "matricula" senza aver acquisito tutta la documentazione dell'immobile, una ulteriore verifica potrebbe rivelarsi solo superflua e dispendiosa,  senza poi considerare che all'atto della scrittura lo stesso cartório incaricato  non potrà eseguire la stessa senza l'acquisizione delle certificazioni negative riguardo a debiti ed altre situazioni giuridiche dell'immobile e delle stesse parti attrici dell'atto. La scrittura pubblica in Cartório  e la registrazione della "matricula" presso il CRI garantiscono pienamente l'acquirente.

Il pagamento - da circa tre anni non è più concesso agli stranieri l'apertura di conti correnti bancari in Brasile; può sembrare strano per un paese che fa una forte politica di attrazione degli investimenti esteri ma nella realtà tale misura tende a limitare il riciclaggio del denaro che in numerosi casi si è verificato in passato. Per aprire un conto bancario in Brasile oggi uno straniero deve essere in possesso del visto di permanenza (RNE), abbiamo cercato di informarci presso le banche di Fortaleza in relazione a tale misura, ma la risposta è sempre vaga, mai ci è mostrato un documento o una legge in merito,  e la stessa agenzia italiana del Banco Do Brasil di Roma ci risponde per e.mail allo stesso modo; alla fine non abbiamo trovato un riferimento legislativo vero e proprio che vieti l'apertura dei conti bancari per gli stranieri senza il visto di permanenza, ma sembra sia solo una circolare del Banco Centrale che invita le banche a non aprire tali conti, infatti per un certo tempo alcune banche continuavano ad aprire conti mentre altre opponevano un rifiuto, non sappiamo con precisione cosa succede negli altri stati del Brasile ma sembra che la situazione sia la stessa.

Quando quindi si acquista un immobile la metodologia di pagamento più adottata è quella del bonifico sul conto del venditore e la garanzia per l'acquirente consiste nel fatto che il denaro non viene accreditato subito sul conto del beneficiario ma rimane sospeso fino a quando il venditore beneficiario con si reca in banca con l'atto di vendita a giustificare l'arrivo di quel denaro, il compratore è quindi certo che quel denaro non potrà essere ritirato fino a quando la scrittura di vendita non sarà stata effettuata, se la scrittura non dovesse effettuarsi o non dovesse andare a buon fine per un problema giuridico dell'immobile il denaro potrà tornare sul conto del mittente compratore con un addebito minimo.  Il consiglio che noi diamo è quello di limitarsi solo ad un piccolo acconto in fase di sottoscrizione della promessa di vendita ed al saldo  con bonifico bancario sul conto del venditore. Questa è una procedura che garantisce il compratore ma non è priva di falle o problematiche quindi è sempre bene affidarsi a consulenti ed intermediari abilitati (iscritti al CRECI) nei propri investimenti, evitando il fai da te o persone che si improvvisano mediatori. Un professionista serio è in grado di fare una corretta verifica sull'immobile, sulla persona che vende e seguire tutta la procedura fino alla completa registrazione e consegna dell'immobile. Per uno straniero in particolare un investimento deve necessariamente essere fatto nella forma giuridica perfetta, sconsigliamo di comprare appartamenti o terreni di cui non è stata ancora emessa la matricola, magari con scritture private autenticate e/o registrate,  o di cui si ottiene promessa che a breve verrà emessa la "matricula", questo potrebbe nascondere anche seri problemi giuridici dell'immobile, un ritardo di anni nell'emissione della matricola o spese inaspettate.  La cosa cambia solamente quando si ha a che fare direttamente con le imprese costruttrici per quegli edifici in fase di ultimazione o comprati in fase di progetto, in tal caso l'acquirente avendo a rapporto diretto con l'impresa costruttrice si hanno maggiori garanzie anche in temporanea mancanza della matricola, ma anche in questo caso è necessario sempre verificare bene il contratto e soprattutto l'impresa costruttrice con cui si stipula il contratto.

20/10/2008 - Bruno Micoli - Amministratore GOLDMEDIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

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