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 Comprare
un immobile in Brasile, i tre passi fondamentali.
I tre passi fondamentali per l'acquisto di un immobile in Brasile
Primo passo: verificare la "Matricula" - un immobile regolare
ha la cosiddetta "matricula" e la sua verifica è semplice, basta
recarsi presso l'ufficio del registro immobiliare (CRI - Cartório de
Registro de Imóveis) competente per zona e richiedere una "matricula"
attualizzata dell'immobile al costo di meno di 10,00 euro. La "matricula"
riporta l'intera storia dell'immobile e tutte le annotazioni accessorie
(pendenze, protesti, cause in corso, ecc.), chi vende l'immobile
(persone fisica o giuridica) deve essere l'ultimo intestatario in ordine
cronologico sulla "matricula".
Secondo passo: la scrittura pubblica al cartório - il cartório è
paragonabile ad uno studio notarile italiano; verificata la "matricula"
presso il CRI sarà necessario rivolgersi ad un cartório per la
scrittura pubblica di compravendita in cui devono intervenire il venditore ed il
compratore (o i loro procuratori) dopo aver consegnato la documentazione
personale e dell'immobile da acquistare. Lo stesso cartório provvederà
a richiedere la "matricula" aggiornata al CRI e le altre certificazioni
dell'immobile necessarie alla scrittura pubblica. Il costo della
scrittura dipende dal valore dell'immobile, l'imposta fissa detta ITBI
(imposta trasferimento beni immobili) è del 2% sul valore di mercato
dell'immobile fissato dalla "prefeitura", più le spese del cartório che
possono aggirarsi sull'1%, immobili molto vicini al mare o in
particolari aree possono pagare una tassa aggiuntiva (Laudêmio) che può
arrivare ad un 5-7% del valore dell'immobile.
Terzo passo: la registrazione al CRI - Ottenuta la scrittura
pubblica il
compratore deve provvedere alla registrazione della proprietà presso il
CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona che è
indicato sulla scrittura stessa, questo passo è importante in quanto
riguarda l'aggiornamento della "matricula" di cui sopra; in pratica
verrà aggiunto alla "matricula" dell'immobile il nome del compratore;
ossia del nuovo proprietario, sarà necessario recarsi presso il CRI con
la scrittura originale e pagare una imposta di registro compresa in
genere tra l'1 ed il 2% del valore dell'immobile. Solo dopo aver
attualizzato la "matricula" si è giuridicamente proprietari dell'immobile.
Il CRI restituirà la scrittura originale con annessa la "matricula" in cui
figurerà il nome del nuovo proprietario; questo terzo passo è
fondamentale e va fatto nel più breve tempo possibile dopo la scrittura
in cartório in quanto fino al momento in cui la "matricula" non viene
aggiornata l'immobile potrebbe anche essere oggetto di un'altra
scrittura di compravendita.
Alcuni siti internet italiani che trattano il tema consigliano di
verificare anche le licenze di costruzione, la titolarità dei terreni
verso i costruttori, etc. Riteniamo errato questo consiglio sia per la
difficoltà intrinseca di una tale verifica per un normale investitore
straniero e sia perchè l'esistenza stessa della regolare "matricula"
presso il CRI prescinde dalla completa regolarità di tutti gli atti
precedenti che il CRI ha già verificato e registrato (licenze di
costruzione, autorizzazioni della prefettura, collaudi, regolarità dei
terreni edificabili, etc.) costituendo il documento principale che
sancisce la regolarità giuridica dell'immobile. In pratica il CRI non
rilascerà mai una "matricula" senza aver acquisito tutta la documentazione
dell'immobile, una ulteriore verifica potrebbe rivelarsi solo superflua
e dispendiosa, senza poi considerare che all'atto della scrittura lo
stesso cartório incaricato non potrà eseguire la stessa senza
l'acquisizione delle certificazioni negative riguardo a debiti ed altre
situazioni giuridiche dell'immobile e delle stesse parti attrici
dell'atto. La scrittura pubblica in Cartório e la registrazione della
"matricula" presso il CRI garantiscono pienamente l'acquirente.
Il pagamento - da circa tre anni non è più concesso agli
stranieri l'apertura di conti correnti bancari in Brasile; può sembrare strano
per un paese che fa una forte politica di attrazione degli investimenti
esteri ma nella realtà tale misura tende a limitare il riciclaggio del
denaro che in numerosi casi si è verificato in passato. Per aprire un
conto bancario in Brasile oggi uno straniero deve essere in possesso del
visto di permanenza (RNE), abbiamo cercato di informarci presso le
banche di Fortaleza in relazione a tale misura, ma la risposta è sempre
vaga, mai ci è mostrato un documento o una legge in merito, e la stessa
agenzia italiana del Banco Do Brasil di Roma ci risponde per e.mail allo
stesso modo; alla fine non abbiamo trovato un riferimento legislativo
vero e proprio che vieti l'apertura dei conti bancari per gli stranieri
senza il visto di permanenza, ma sembra sia solo una circolare del Banco
Centrale che invita le banche a non aprire tali conti, infatti per un
certo tempo alcune banche continuavano ad aprire conti mentre altre
opponevano un rifiuto, non sappiamo con precisione cosa succede negli
altri stati del Brasile ma sembra che la situazione sia la stessa.
Quando quindi si acquista un immobile la metodologia di pagamento più
adottata è quella del bonifico sul conto del venditore e la garanzia per
l'acquirente consiste nel fatto che il denaro non viene accreditato
subito sul conto del beneficiario ma rimane sospeso fino a quando il
venditore beneficiario con si reca in banca con l'atto di vendita a
giustificare l'arrivo di quel denaro, il compratore è quindi certo che
quel denaro non potrà essere ritirato fino a quando la scrittura di
vendita non sarà stata effettuata, se la scrittura non dovesse
effettuarsi o non dovesse andare a buon fine per un problema giuridico
dell'immobile il denaro potrà tornare sul conto del mittente compratore con un
addebito minimo. Il consiglio che noi diamo è quello di limitarsi solo
ad un piccolo acconto in fase di sottoscrizione della promessa di
vendita ed al saldo con bonifico bancario sul conto del venditore.
Questa è una procedura che garantisce il compratore ma non è priva di
falle o problematiche quindi è sempre bene affidarsi a consulenti ed
intermediari abilitati (iscritti al CRECI) nei propri investimenti,
evitando il fai da te o persone che si improvvisano mediatori. Un
professionista serio è in grado di fare una corretta verifica
sull'immobile, sulla persona che vende e seguire tutta la procedura fino
alla completa registrazione e consegna dell'immobile. Per uno straniero
in particolare un investimento deve necessariamente essere fatto nella
forma giuridica perfetta, sconsigliamo di comprare appartamenti o
terreni di cui non è stata ancora emessa la matricola, magari con
scritture private autenticate e/o registrate, o di cui si ottiene
promessa che a breve verrà emessa la "matricula", questo potrebbe
nascondere anche seri problemi giuridici dell'immobile, un ritardo di
anni nell'emissione della matricola o spese inaspettate. La cosa
cambia solamente quando si ha a che fare direttamente con le imprese
costruttrici per quegli edifici in fase di ultimazione o comprati in
fase di progetto, in tal caso l'acquirente avendo a rapporto diretto con
l'impresa costruttrice si hanno maggiori garanzie anche in temporanea
mancanza della matricola, ma anche in questo caso è necessario sempre
verificare bene il contratto e soprattutto l'impresa costruttrice con
cui si stipula il contratto.
20/10/2008 - Bruno Micoli - Amministratore
GOLDMEDIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
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