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 Comprare
un immobile in Brasile, i tre passi fondamentali.
I tre passi fondamentali per l'acquisto di un immobile in Brasile
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Primo passo: verificare la "Matricula" -
un immobile regolare è registrato pubblicamente tramite un
documento denominato "matricula"; e la sua verifica è semplice, basta
recarsi presso l'ufficio del registro immobiliare (CRI - Cartório de
Registro de Imóveis) competente per zona e richiedere una "matricula"
attualizzata dell'immobile al costo di meno di 10,00 euro. La "matricula"
riporta l'intera storia dell'immobile e tutte le annotazioni accessorie
(pendenze, protesti, cause in corso, etc.), chi vende l'immobile
(persone fisica o giuridica) deve essere l'ultimo intestatario in ordine
cronologico sulla "matricula". La verifica della "matricula" é
importante e va fatta prima della stipula di contratti preliminari
o di promessa di vendita e soprattutto prima del pagamento di eventuali
acconti o caparre. E´ la "matricula" l'unico documento che
sancisce la proprietá giuridica dell'immobile e che riporta eventuali
problemi in corso sull'immobile.
Secondo passo: la scrittura pubblica al cartório - il cartório è
paragonabile ad uno studio notarile italiano; verificata la "matricula"
presso il CRI sarà necessario rivolgersi ad un cartório per la
scrittura pubblica di compravendita in cui devono intervenire il venditore ed il
compratore (o i loro procuratori) dopo aver consegnato la documentazione
personale e dell'immobile da acquistare (certificazioni negative). Lo stesso cartório (a
questo link un elenco di cartori di Fortaleza) provvederà
a richiedere la "matricula" aggiornata al CRI e le altre certificazioni
dell'immobile necessarie alla scrittura pubblica. Il costo della
scrittura dipende dal valore dell'immobile, l'imposta fissa detta ITBI
(Imposta Trasferimento Beni Immobili) è del 2% sul valore di mercato
dell'immobile fissato dalla "prefeitura", più le spese del cartório
che possono aggirarsi sullo 0,8-1% del valore dell'immobile, immobili
molto vicini al mare o in particolari aree possono pagare una tassa
aggiuntiva (Laudêmio) che può arrivare ad un 5% del valore
dell'immobile, trattasi di un valore spesso considerevole che deve
pagare chi vende e non chi compra, a meno che il contratto preliminare
non prevede esplicitamente che il compratore si accolli il pagamento di
tale imposta magari negoziando un sconto sul valore dell'immobile. Da
tener presente che la scrittura in cartorio non è eseguibile se
sussistono problemi sull'immobile (registrazioni al CRI, ipoteche, tasse
non pagate, IPTU non pagata) o se la persona che vende ha problemi di natura debitoria
verso il fisco statuale o federale; quindi contestualmente al contratto
preliminare (compromesso o promessa di vendita) è bene recarsi subito in cartorio ed iniziare le pratiche
della scrittura affinché il cartorio stesso verifichi subito l'esistenza
di tutte le certificazioni negative necessarie alla stipula dell'atto.
Limitarsi al minimo acconto possibile in fase di contratto preliminare é
sempre una ottima cautela.
Terzo passo: la registrazione al CRI - Ottenuta la scrittura
pubblica il
compratore deve provvedere alla registrazione della proprietà presso il
CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona che è
indicato sulla scrittura stessa (Fortaleza ha sei zone immobiliari, ogni
zona ha un ufficio del CRI competente), questo passo è importante in quanto
riguarda l'aggiornamento della "matricula" di cui sopra; in pratica
verrà aggiunto alla "matricula" dell'immobile il nome del compratore;
ossia del nuovo proprietario, sarà necessario recarsi presso il CRI con
la scrittura originale e pagare una imposta di registro compresa in
genere tra l'1 ed il 2% del valore dell'immobile. Solo dopo aver
attualizzato la "matricula" si è giuridicamente proprietari dell'immobile.
Il CRI restituirà la scrittura originale con annessa la "matricula"
aggiornata in cui
figurerà il nome del nuovo proprietario; questo terzo passo è
fondamentale e va fatto nel più breve tempo possibile dopo la scrittura
in cartório in quanto fino al momento in cui la "matricula" non
viene aggiornata l'immobile potrebbe anche essere oggetto di un'altra
scrittura di compravendita. Solo nel caso di immobili in area del "Patrimônio
da União"
(aree soggette a proprietá federale, in genere arre prossime a
spiagge, dune, aree o immobili prossimi al mare, isole, laghi, fiumi,
aree forestali, aree di interesse ambientale, storico, culturale, etc.
Se volessimo trovare una similitudine in Italia potremmo dire le aree
del "Demanio") è necessario un quarto passo; ossia la notifica e la
registrazione della proprietà anche presso la SPU (Segretaria do Património da União) che è l'ente superiore federale che sovraintende
a tali aree con sede presso la Receita Federal (almeno nel caso
di Fortaleza). Vi sono 60 giorni di tempo per fare tale pratica,
successiva al registro al CRI, superato tale termine vi possono essere
delle multe e possono sorgere seri problemi in caso di successiva
vendita dell'immobile; infatti in tali casi la scrittura pubblica di cui
al secondo passo è fattibile solo con il permesso della SPU e se la
situazione dell'immobile non è regolare presso la SPU la vendita è
bloccata fino alla regolarizzazione; si deve quindi riporre
particolare attenzione quando si acquista un immobile in area
del "Patrimônio
da União".
Alcuni siti internet italiani che trattano il tema consigliano di
verificare anche le licenze di costruzione, la titolarità dei terreni
verso i costruttori, etc. Riteniamo errato questo consiglio sia per la
difficoltà intrinseca di una tale verifica per un normale investitore
straniero e sia perchè l'esistenza stessa della regolare "matricula"
presso il CRI prescinde dalla completa regolarità di tutti gli atti
precedenti che il CRI ha già verificato e registrato (licenze di
costruzione, autorizzazioni della prefettura, collaudi, regolarità dei
terreni edificabili, etc.) costituendo il documento principale che
sancisce la regolarità giuridica dell'immobile. In pratica il CRI non
rilascerà mai una "matricula" senza aver acquisito tutta la documentazione
dell'immobile, una ulteriore verifica potrebbe rivelarsi solo superflua
e dispendiosa, senza poi considerare che all'atto della scrittura lo
stesso cartório incaricato non potrà eseguire la stessa senza
l'acquisizione delle certificazioni negative riguardo a debiti ed altre
situazioni giuridiche dell'immobile e delle stesse parti attrici
dell'atto. La scrittura pubblica in Cartório e la registrazione della
"matricula" presso il CRI garantiscono pienamente l'acquirente.
La scrittura di "Cessão de Direitos"
e di "Cessão
de Posse":
i tre passi sopra descritti sono la procedura tipica di acquisto di un
immobile regolarmente registrato al CRI; ma ovviamente la
situazione non è sempre questa, spesso anche immobili di prestigio in
aree nobili delle città non sono mai stati registrati. La quasi totalità
delle imprese costruttrici in fase di consegna degli immobili non
redigono la scrittura pubblica ma vendono l'immobile con una scrittura
privata di "Cessão de Direitos"
lasciando al compratore la facoltà di richiedere la scrittura pubblica
quando vuole; è un adempimento che andrebbe fatto in breve
termine, per la sicurezza del compratore ma nella realtà spesso non
viene fatto e gli immobili vengono più volte venduti e comprati
ripetendo la scrittura di "Cessão de Direitos", che non è un
titolo pubblico di proprietà ma solo una scrittura privata con cui
l'impresa (che è e resta la pubblicamente la proprietaria) passa il
diritto di possesso sull'immobile ad altro soggetto (persona fisica o giuridica). Possono verificarsi dei
problemi quando un immobile passa in diversi possessori senza che mai sia
stata fatta la scrittura pubblica, come tasse non pagate, può
verificarsi che la "prefeitura" richieda più di un pagamento dell'ITBI
oppure si pensi al caso in cui l'impresa costruttrice cessi la sua
attività. Il consiglio che diamo quando si compra un immobile in questo
stato è quello di richiedere subito la scrittura pubblica
contestualmente alla cessione del diritto di possesso, redigendo un
contratto preliminare che tuteli il compratore nel caso in
fase di effettuazione della scrittura pubblica fuoriescano costi o
tasse arretrate che non sono di tipica competenza dell'ultimo
compratore. Un buon intermediario immobiliare o una seria agenzia
è in grado di attuare contratti preliminari, tempi e procedure che
tutelano il compratore. La situazione della vendita di immobili senza
scrittura è molto diffusa (terreni,
case, ville, etc.) soprattutto nelle aree non urbanizzate, villaggi e
spiagge, dove è comunemente usata la scrittura di "Cessão
de Posse", una scrittura che pur essendo fatta in cartorio,
regolarmente registrata e con i dovuti pagamenti di imposte municipali,
statuali e federali (quando dovuti), trattasi sempre di una cessione del
solo possesso
ma non della giuridica proprietà che può continuare a risultare in testa
ad altri soggetti, o un soggetto esterno potrebbe aver titolo ad
contestare o annullare l'atto (si pensi ad esempio al caso di una
moglie, convivente o erede del venditore, oppure ad una falsa
dichiarazione di possesso del venditore). Dopo la
stipula della
"Cessão de Direitos" o della "Cessão
de Posse" è bene avviare le procedure per
l'emissione della "matricula" dell'immobile. Particolare attenzione deve
essere rivolta agli immobili che si trovano in area del "Patrimônio
da União" soggette a vincolo
federale e/o
a
vincolo di preservazione
ambientale
della
SEMACE
(Superintendência
Estadual do Meio Ambiente); ad esempio
molti stranieri hanno comprato terreni su cui vi è stata garantita la
possibilità di edificare ma la SEMACE non ha poi mai concesso il
permesso per costruire, in taluni casi persino la licenza di edificazione
municipale è stata sospesa o annullata dalla SEMACE che è un organo
statuale superiore.
Il pagamento dell'immobile- da circa tre anni non è più concesso agli
stranieri l'apertura di conti correnti bancari in Brasile o quantomeno
risulta molto difficile; può sembrare strano
per un paese che fa una forte politica di attrazione degli investimenti
esteri ma nella realtà tale misura tende a limitare il riciclaggio del
denaro che in numerosi casi si è verificato in passato. Per aprire un
conto bancario in Brasile oggi uno straniero deve essere in possesso del
visto di permanenza (RNE), abbiamo cercato di informarci presso le
banche di Fortaleza in relazione a tale misura, ma la risposta è sempre
vaga, mai ci è mostrato un documento o una legge in merito, e la stessa
agenzia italiana del Banco Do Brasil di Roma ci risponde per e.mail allo
stesso modo; alla fine non abbiamo trovato un riferimento legislativo
vero e proprio che vieti l'apertura dei conti bancari per gli stranieri
senza il visto di permanenza, ma sembra sia solo una circolare del Banco
Centrale che invita le banche a non aprire tali conti; infatti per un
certo tempo alcune banche continuavano ad aprire conti mentre altre
opponevano un rifiuto, non sappiamo con precisione cosa succede negli
altri stati del Brasile ma sembra che la situazione sia la stessa,
comunque di questa circolare che le banche parlano ne abbiamo chiesto
una copia ma mai ci è stata data o mostrata.
Quando si entra in Brasile con elevati valori in moneta contante,
soprattutto se questa destinata ad investimenti è necessaria la "declaraçao
de porte de valores" da fare all'arrivo in fase in controllo
bagagli in aeroporto.
Quando quindi si acquista un immobile la metodologia di pagamento più
adottata è quella del bonifico sul conto del venditore e la garanzia per
l'acquirente consiste nel fatto che il denaro non viene accreditato
subito sul conto del beneficiario ma rimane sospeso fino a quando il
venditore beneficiario non si reca in banca con l'atto di vendita a
giustificare l'arrivo di quel denaro, il compratore è quindi certo che
quel denaro non potrà essere ritirato fino a quando la scrittura di
vendita non sarà stata effettuata, se la scrittura non dovesse
effettuarsi o non dovesse andare a buon fine per un problema giuridico
dell'immobile il denaro potrà tornare sul conto del mittente compratore con un
addebito minimo. Il consiglio che noi diamo è quello di limitarsi solo
ad un piccolo acconto in fase di sottoscrizione della promessa di
vendita ed al saldo con bonifico bancario sul conto del venditore.
Questa è una procedura che garantisce il compratore ma non è priva di
falle o problematiche, quindi è sempre bene affidarsi a consulenti ed
intermediari abilitati (iscritti al CRECI) nei propri investimenti,
evitando il fai da te o persone che si improvvisano mediatori. Un
professionista serio è in grado di fare una corretta verifica
sull'immobile, sulla persona che vende e seguire tutta la procedura fino
alla completa registrazione e consegna dell'immobile. Per uno straniero
in particolare un investimento deve necessariamente essere fatto nella
forma giuridica perfetta, sconsigliamo di comprare appartamenti o
terreni di cui non è stata ancora emessa la "matricula" o di cui si ottiene
promessa che a breve verrà emessa, questo potrebbe
nascondere anche seri problemi giuridici dell'immobile, un ritardo di
anni nell'emissione della registrazione o spese inaspettate. La cosa
cambia solamente quando si ha a che fare direttamente con le imprese
costruttrici per quegli edifici in fase di costruzione o comprati in
fase di progetto, in tal caso l'acquirente avendo rapporto diretto con
l'impresa costruttrice si hanno maggiori garanzie anche in temporanea
mancanza del registro immobiliare, ma anche in questo caso è necessario sempre
verificare bene il contratto e soprattutto l'affidabilità dell'impresa costruttrice con
cui si stipula il contratto.
Da quanto ho scritto sopra si intende bene che spesso investire in
immobili in Brasile è ben più complicato che in Italia dove manca il
soggetto istituzionale unico del "Notaio", che provvede direttamente
alle registrazioni catastali e presso le conservatorie dei registri
immobiliari, e che da all'acquirente quella sicurezza che di certo il
cartório in Brasile non può dare. In Italia quando si esce con
l'atto pubblico in mano dallo studio del Notaio si sa che la pratica è
conclusa ed è andata a buon fine, in Brasile purtroppo non è così,
bisogna districarsi tra vari uffici e fare da soli adempimenti e
registrazioni, in caso di problemi sull'immobile e poi difficile e lungo
porre rimedio, oltre al fatto che può essere anche costoso. Chi conosce
il settore sa bene che il miglior atteggiamento in ogni affare
immobiliare o commerciale è sempre quello di attuare tutte le procedure
e controlli per "prevenire" eventuali problemi burocratici; perché quando tale
caso si verifica purtroppo le parcelle degli avvocati in Brasile sono di
livello "europeo", i tempi della giustizia sono spesso lunghi e la
burocrazia elevata e dispendiosa.
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