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I controlli da eseguire sull’immobile e sul venditore - Un aspetto è da segnalare in forma importante; a differenza dell’Italia in Brasile un soggetto (persona fisica o giuridica) non puó vendere un immobile se non è in regola con le dichiarazioni fiscali ed il pagamento delle imposte municipali, statuali e federali, sia personali che dell’immobile stesso oggetto della scrittura pubblica di compravendita. Ad esempio se il venditore è una persona fisica deve essere in regola con il fisco, un primo veloce controllo è semplice, basta inserire il CPF del venditore a questo link http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATCTA/cpf/ConsultaPublica.asp nel caso da questo controllo la risposta non sia “Regular” allora significa che il venditore non è in regola con le dichiarazioni fiscali o con il pagamento delle imposte e non puó effettuare la scrittura di vendita, in tale caso evitare di versare acconti in fase contratto preliminare di promessa di vendita, chiedere al venditore di regolarizzare la sua situazione tributaria e quando dallo stesso controllo avremo l’esito “Regular” si potrá procedere; ma non finisce quí, deve essere regolare anche la situazione tributaria dell’immobile oggetto della vendita (pagamenti dell’IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) anche questo è verificabile on line nella maggior parte dei municipi; ad esempio nel caso di Fortaleza basta inserire l'iscrizione dell’ÍPTU (rilevabile da qualsiasi nota di pagamento dell’imposta) a questo link: http://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br/SERVICOS/formularios/consulta_situacaoIPTU.asp si avrá immediatamente l’esito negativo o eventuali debiti fiscali dell’immobile che devono necessariamente essere saldati prima della scrittura. Il controllo della situazione del venditore (persona fisica o giuridica) delle tasse statutali, nel caso dello stato Ceará e verificabile a questo link: http://www.sefaz.ce.gov.br/CONTENT/APLICACAO/INTERNET/SERVICOS_ONLINE/CERTIDAO/EMISSAO/DEFAULT.ASP, basterá inserire il CPF della persona fisica o il CNPJ della persona giuridica per avere immediata risposta, se si ha esito negativo, significa che la situazione del soggetto è regolare verso lo stato. Il controllo del situazione del venditore (persona fisica o giuridica) delle tasse federali, é verificabile a questo altro link: http://www.receita.fazenda.gov.br/Grupo2/Certidoes.htm dove si possono scegliere vari tipi di controlli sia per le persone fisiche che giuridiche, il sistema è lo stesso, se viene fuori negativo la situazione è regolare verso i tributi federali. La regolaritá delle situazioni di cui sopra non garantisce comunque la regolaritá dell’immobile presso il CRI (Cartório de Registro de Imóveis), riguardo alla matricula, citata al "primo passo", in quanto la matricola potrebbe riportare problemi o pendenze di altra natura sull’immobile (si pensi ad un blocco giudiziario del bene tipo un pignoramento, una causa di divorzio in corso, una comunione dei beni in cui deve firmare anche la moglie del venditore per la vendita, etc.), la matricula resta sempre il primo documento da verificare. Nel caso poi di immobili nell’area del Património da União, vi è altra situazione da verificare; quella citata nel “terzo passo”, dove per la scrittura è necessaria anche l’attestazione negativa della Segretaria do Património da União. Se l’immobile si trova poi in un condominio di appartamenti sará bene verificare preventivamente che l’immobile abbia tutte le spese condominiali pagate e risulti negativo ad altre pendenze verso l’amministrazione condominiale, è bene richiedere una certificazione negativa firmata dall’amminitratore del condominio (síndico), che sará anche necessaria per la successiva scrittura pubblica. Ovviamente tutti questi controlli vengono effettuati dal cartorio, o lo stesso richiederá le dovute certificazioni negative, e solo se non vi sono impedimenti il cartotio registerá la scrittura pubblica, il problema comunque è che nella maggior parte dei casi si arriva al cartorio con il venditore dopo che si è fatto il contratto preliminare di promessa di vendita e dopo che si sono giá pagati lauti acconti per chiusura dell´affare immobiliare; in questa fase entra in gioco l’importante figura del consulente o mediatore immobiliare, che se é un buon professionista, prima di far pagare l’acconto al suo cliente deve eseguire preventivamente prima del contratto preliminare tutti questi controlli. Non sono pochi i casi di persone che hanno desistito dall’acquisto di un immobile dopo aver pagato acconti e dopo aver incontrato in fase di scrittura seri problemi sull’immobile o sulla situazione fiscale del venditore. Alcuni siti internet italiani che trattano il tema consigliano, in caso di costruzioni, di verificare anche le licenze di costruzione, la titolarità dei terreni verso i costruttori, etc. Riteniamo errato questo consiglio sia per la difficoltà intrinseca di una tale verifica per un normale investitore e sia perchè l'esistenza stessa della regolare "matricula" presso il CRI prescinde dalla completa regolarità di tutti gli atti precedenti che il CRI ha già verificato e registrato (licenze di costruzione, autorizzazioni della prefettura, collaudi, regolarità dei terreni edificabili, etc.) costituendo il documento principale che sancisce la regolarità giuridica dell'immobile (regolaritá giuridica, non regolaritá fiscale!). In pratica il CRI non rilascerà mai una "matricula" senza aver acquisito tutta la documentazione dell'immobile, una ulteriore verifica potrebbe rivelarsi solo superflua e dispendiosa, senza poi considerare che all'atto della scrittura lo stesso cartório incaricato non potrà eseguire la stessa senza l'acquisizione delle certificazioni negative dio cui sopra. L'esecuzione della scrittura pubblica in Cartório e la successiva registrazione della "matricula" presso il CRI garantiscono pienamente l'acquirente. La scrittura di "Cessão de Direitos" e di "Cessão de Posse": i tre passi sopra descritti sono la procedura tipica di acquisto di un immobile regolarmente registrato al CRI; ma ovviamente la situazione non è sempre questa, spesso anche immobili di prestigio in aree nobili delle città non sono mai stati registrati. La quasi totalità delle imprese costruttrici in fase di consegna degli immobili non redigono la scrittura pubblica ma vendono l'immobile con una scrittura privata di "Cessão de Direitos" lasciando al compratore la facoltà di richiedere la scrittura pubblica quando vuole; è un adempimento che andrebbe fatto in breve termine, per la sicurezza del compratore ma nella realtà spesso non viene fatto e gli immobili vengono più volte venduti e comprati ripetendo la scrittura di "Cessão de Direitos", che non è un titolo pubblico di proprietà ma solo una scrittura privata con cui l'impresa (che è e resta la pubblicamente la proprietaria) passa il diritto di possesso sull'immobile ad altro soggetto (persona fisica o giuridica). Possono verificarsi dei problemi quando un immobile passa in diversi possessori senza che mai sia stata fatta la scrittura pubblica, come tasse non pagate, può verificarsi che la "prefeitura" richieda più di un pagamento dell'ITBI oppure si pensi al caso in cui l'impresa costruttrice cessi la sua attività. Il consiglio che diamo quando si compra un immobile in questo stato è quello di richiedere subito la scrittura pubblica contestualmente alla cessione del diritto di possesso, redigendo un contratto preliminare che tuteli il compratore nel caso in fase di effettuazione della scrittura pubblica fuoriescano costi o tasse arretrate che non sono di tipica competenza dell'ultimo compratore. Un buon intermediario immobiliare o una seria agenzia è in grado di attuare contratti preliminari, tempi e procedure che tutelano il compratore. La situazione della vendita di immobili senza scrittura è molto diffusa (terreni, case, ville, etc.) soprattutto nelle aree non urbanizzate, villaggi e spiagge, dove è comunemente usata la scrittura di "Cessão de Posse", una scrittura che pur essendo pubbica, fatta in cartorio, regolarmente registrata e con i dovuti pagamenti di imposte municipali, statuali e federali (quando dovuti), trattasi sempre di una cessione del solo possesso ma non della giuridica proprietà che può anche continuare a risultare in testa ad altri soggetti oppure l'immobile non ha mai avuto la registrazione presso il CRI, oppure un soggetto esterno potrebbe aver titolo a contestare o annullare l'atto (si pensi ad esempio al caso di una moglie, convivente o erede del venditore, oppure ad una falsa dichiarazione di possesso del venditore). Dopo la stipula della "Cessão de Direitos" o della "Cessão de Posse" è bene avviare le procedure per la regolare registrazione della proprietá mediante una azione di usucapione (ação de USUCAPIÃO). Particolare attenzione deve essere rivolta agli immobili che si trovano in area del "Patrimônio da União" soggette a vincolo federale e/o a vincolo di preservazione ambientale della SEMACE (Superintendência Estadual do Meio Ambiente - CE); ad esempio molti stranieri hanno comprato terreni su cui vi è stata garantita la possibilità di edificare ma la SEMACE non ha poi mai concesso il permesso per costruire, in taluni casi persino la licenza di edificazione municipale è stata sospesa o annullata dalla SEMACE che è un organo statuale superiore.
Il pagamento dell'immobile- da circa tre anni non è più concesso agli
stranieri senza visto permanente l'apertura di conti correnti bancari in Brasile o quantomeno
risulta molto difficile; può sembrare strano
per un paese che fa una forte politica di attrazione degli investimenti
esteri ma nella realtà tale misura tende a limitare il riciclaggio del
denaro che in numerosi casi si è verificato in passato. Per aprire un
conto bancario in Brasile oggi uno straniero deve essere in possesso del
visto di permanenza (RNE), abbiamo cercato di informarci presso le
banche di Fortaleza in relazione a tale misura, ma la risposta è sempre
vaga, mai ci è mostrato un documento o una legge in merito, e la stessa
agenzia italiana del Banco Do Brasil di Roma ci risponde per e.mail allo
stesso modo; alla fine non abbiamo trovato un riferimento legislativo
vero e proprio che vieti l'apertura dei conti bancari per gli stranieri
senza il visto di permanenza, ma sembra sia solo una circolare del Banco
Centrale che invita le banche a non aprire tali conti; infatti per un
certo tempo alcune banche continuavano ad aprire conti mentre altre
opponevano un rifiuto, non sappiamo con precisione cosa succede negli
altri stati del Brasile ma sembra che la situazione sia la stessa,
comunque di questa circolare che le banche parlano ne abbiamo chiesto
una copia ma mai ci è stata data o mostrata.
Quando si entra in Brasile con elevati valori in moneta contante,
soprattutto se questa destinata ad investimenti è necessaria la "declaraçao
de porte de valores" da fare all'arrivo in fase in controllo
bagagli in aeroporto. In conclusione.... Da quanto abbiamo scritto sopra si intende bene che spesso investire in immobili in Brasile è ben più complicato che in Italia dove manca il soggetto istituzionale unico del "Notaio", che provvede direttamente alle registrazioni, controlli catastali e presso le conservatorie dei registri immobiliari, e che da all'acquirente quella sicurezza che di certo il cartório in Brasile non può dare. In Italia quando si esce con l'atto pubblico in mano dallo studio del Notaio si sa che la pratica è conclusa ed è andata a buon fine, in Brasile purtroppo non è così, bisogna districarsi tra vari uffici e fare da soli adempimenti, controlli e registrazioni, in caso di problemi sull'immobile e poi difficile e lungo porre rimedio, oltre al fatto che può essere anche costoso. Chi conosce il settore sa bene che il miglior atteggiamento in ogni affare immobiliare è sempre quello di attuare tutte le procedure e controlli per "prevenire" eventuali problemi burocratici; perché quando tale caso si verifica purtroppo le parcelle degli avvocati in Brasile sono di livello "europeo", i tempi della giustizia sono spesso lunghi e la burocrazia elevata e dispendiosa. E' regola importante quindi affidarsi a professionisti o organizzazioni legalizzate ed abilitate professionalmente alla intermediazione immobiliare e iscritte al CRECI (Conselho Regional de Correttores de Imóveis) chè è l'organo pubblico che abilita persone ed organizzazioni a poter operare nel mercato immobiliare. Goldmedia Empreendimentos Imobiliários Ltda 16/03/2010
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