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Nuove regole e tassazione sugli immobili prossimi alle spiagge in Brasile
 

Le leggi  federali "n. 13.139/15 n. 13.240/15" in Brasile hanno apportato importanti e numerose modifiche alla gestione, tassazione, delimitazione e compravendite dei terreni prossimi alle spiagge, l’argomento è di particolare interesse per tutti gli attuali proprietari o coloro che intendono investire in aree prossime alle spiagge brasiliane, sia in immobili commerciali che residenziali, parliamo sia di terreni nudi "terra nua" che di tutti i tipi di immobili costruiti sui “terrenos de marinha”, appartamenti in edifici, ville, case, barracas de  praia o ogni altro tipo di struttura edificata, qualunque ne sia la sua destinazione. Le modifiche sulla tassazione sono abbastanza vantaggiose, la tassa di occupazione, foro o laudêmio, dovuta alla SPU (secretaria do patrimônio da união) che pagano tutti  i proprietari di appartamenti, terreni, case e attività sui terreni di pertinenza della “união” e all’atto delle compravendite, passa ad avere un calcolo su un imponibile diverso; ossia solo sul valore del terreno “terra nua” e non sul valore dell’immobile costruito sul terreno, questo porta ad una riduzione, anche fino al 70-80% delle imposizioni di Laudêmio, tassa di foro e occupazione annuali. La tassa di occupazione (ocupação) passa ad essere il 2% per tutti sul valore imponibile del solo terreno (precedentemente i terreni occupati dopo il 1988 pagavano il 5%), il Laudêmio, l'imposta da pagare alla união in fase di compravendita, resta invariata del 5% ma calcolata sul valore del solo terreno e non sul valore delle edificazioni incorporate e avrà una riduzione mediamente anche del 70-80%,´questo notevole abbattimento di tale imposta é significativo in quanto nelle compravendite immobiliari,  veniva calcolato il 5% sul valore dell'immobile edificato dalla "prefeitura" che sommato ai costi di ITBI, cartório e registro rendeva senza dubbio molto elevati i costi per l'acquisto di un immobile nella fascia costiera, ugualmente la tassa di foro sarà dello 0,6% sul solo valore imponibile del terreno, infine per chi compra il solo terreno “terra nua” vi sará uno sconto del 25% su dette imposte. Questa nuova legge dovrebbe dare slancio ad un mercato che era forse rallentato dalla eccessiva tassazione federale, inoltre la nuova normativa rimette ai municipi locali il 20% degli importi incassati  e questo, se reinvestito in tali aree dai municipi, dovrebbe migliorare anche la situazione generale delle spiagge e zone limitrofe, a favore delle attività turistiche e della stessa valorizzazione immobiliare. Le nuove due leggi apportano anche altre importanti novità, una in particolare su una nota dolente anche per noi tecnici, ossia sulle delimitazioni di questi terreni, rammento che la legge principale risale al 1831 e delimita i “terrenos de marinha” ad una distanza di 33 metri dal limite medio delle maree misurato appunto in quell’epoca, è ovvio che dal 1831 ad oggi il livello del mare, le coste e la orla marina sono cambiate in molte aree per cause naturali o interventi dell’uomo, i nuovi processi di delimitazioni stabiliti dalla legge 13.139/15 dovranno essere fatti dai municipi (prefeituras) mediante presentazione di un progetto con udienza pubblica, le parti interessate (in particolare occupanti, “foreiros”,  confinanti o abitanti della zona, etc.) dovranno essere notificati e potranno presentare opposizioni al progetto e alle delimitazioni entro 60 giorni alla SPU. Questo è un aspetto su cui  gli occupanti di terreni e strutture  sulla orla marina dovrebbero stare attenti, al fine di non rischiare di vedersi, in un processo del genere, decurtati parti di confine del loro terreno, è bene non sottovalutare eventuali notifiche, seguire udienze pubbliche che interessano l’area e se stranieri o non residenti in loco è consigliabile nominare una persona di fiducia come procuratore per farsi eventualmente rappresentare. Alcune altre innovazioni introdotte dalla nuova normativa sono:

  1. -      diritto di prelazione che ha  l’união  in ogni compravendita a titolo oneroso tra privati, che può esercitare con atto amministrativo al momento dell’inoltro della richiesta del pagamento del laudêmio (prima del rilascio del certificato CAT – certidão autorizadora de transferência);

  2. -      Inasprimento delle sanzioni per chi occupa abusivamente o costruisce su un “terreno de marinha” con esproprio dell’opera, demolizione e multa a secondo dei casi;

  3. -      Proibizione di ogni nuova occupazione di "terrenos de marinha" e proibizione del registro di  nuove occupazioni avvenute dopo il 10 giugno 2014, ossia non sará più possibile regolarizzare occupazioni di terreni della “união” se avvenute dopo tale data.

Attenzione va prestata a due punti in particolare, sul diritto di prelazione dell'união, (punto 1), succede nella pratica che molte strutture costruite sui "terrenos de marinha", in particolare sempre maggiormente le barracas de praia,  non vengono regolarmente registrate e quando avviene la vendita (o meglio cessione del diritto di possesso) si cede con scrittura pubblica il solo terreno, e spesso la situazione resta invariata anche per più compravendite, questo nuovo diritto di prelazione dell'união, in casi simili si rivelerebbe abbastanza pericoloso, in quanto nella fattispecie l'união potrebbe vantare il diritto di prelazione sul valore imponibile del solo terreno "terra nua" nella fase precedente al rilascio del CAT (certidão autorizadora de transferência) ignorando il valore della struttura sopra costruita,  per tale ragione con questa nuova normativa sarebbe opportuno che gli occupanti  regolarizzino le strutture costruite o ampliate sui "terrenos de marinha", soprattutto se si ipotizza o è in corso una vendita. Proibizione di ogni nuova occupazione di "terrenos de marinha" e proibizione del registro di  nuove occupazioni (punto 3), in pratica non é più possibile occupare "terrenos de marinha" e si può regolarizzare una occupazione solo se si dimostra avvenuta prima del 10 giugno del 2014,  su questo ultimo punto é bene dire che é interesse di chi occupa oggi un "terreno di marinha" non ancora regolarizzato di provvedere al registro con rilascio del RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) da parte della SPU, non é da escludere che prossimi decreti o leggi possano vietare ogni nuovo registro o che il potere pubblico provveda ad espropriazioni come è già avvenuto, o magari ipotizzando una occupazione irregolare. Purtroppo sono molte le occupazioni abusive o non registrate, e i contratti di cessione irregolari di terreni contigui alle spiagge, soprattutto in riferimento alle barracas de praia, molti, soprattutto stranieri, avendo solo un contratto registrato in cartório o con le sole firme autenticate, credono di avere una situazione regolare, ma nessun "terreno di marinha" si trova in una occupazione regolare se non é stato rilasciato il numero di registro del RIP dalla SPU (secretaria do patrimônio da união).

16 aprile 2016

 
Tecnico in transazioni immobiliari e correttore di immobili CRECI-CE n. 10795
Direttore tecnico Goldmedia Empreendimentos Imobiliários LTDA
Direttore tecnico del gruppo BMimobilis corretores associados
bruno@bmimobilis.com  
 
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Nome e data Orlando F. - 18/04/2016
Commento possiedo una barraca de praia, 1) ho un regolare RIP ma occupo di fatto un'area maggiore di quella autorizzata, la struttura comunque é costruita sull'area autorizzata 2) non ho registrato ampliamenti della struttura  che quando comprai era molto piccola, possiedo regolare alvarà concesso dopo ampliamento, questo non rende regolare il tutto? corro rischio con questo diritto di prelazione?
Risposta Occupare una area maggiore di quella autorizzata é illegale e in caso di fiscalizzazione può generare multa e la "desapropriação", tuttavia dipende cosa si intende per occupazione, se ad esempio lei  occupa questa area il giorno con dei tavolini da spiaggia e  strutture mobili che la sera vengono rimosse, in alcuni luoghi questo é tollerato ed é una consuetudine, pur non essendo comunque legale. L'alvará di funzionamento non regolarizza la struttura in cui viene esercitata l'attività, é solo l'autorizzazione per vendere alimenti e bibite, bar ed eventuali servizi di spiaggia, spesso rilasciata senza nemmeno un sopralluogo in alcune prefeituras, il fatto di un alvará regolare ha tratto in inganno anche molti investitori stranieri in quanto si pensa "se vi é una licenza allora é tutto regolare", lo sarebbe forse in Italia ma non sempre lo é in Brasile, una barraca de praia completamente abusiva può anche avere le licenze di attività in regola, la cosa principale da controllare è sempre  la concessione di occupazione della SPU (secretaria do patrimônio da união) ed il numero del RIP (registro imobiliário patrimonial), riguardo all'ampliamento le conviene dichiararlo alla prefeitura locale, questo le darà un aumento dell'imposta IPTU ma regolarizzerà la sua struttura. Infine il diritto di prelazione che può esercitare l'união in base alla nuova legge può avvenire solo in fase di vendita (cessione), quindi fino a quando non effettua una cessione del possesso a titolo oneroso della sua baracca ad un terzo  non corre rischio,  la prelazione non può essere nemmeno esercitata caso di una cessione per donazione o eredità (ad esempio donazione ad un figlio o parente) 
   

 

 

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