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Tasse e costi in Brasile per l’acquisto di un immobile

Una delle prime questioni da affrontare in un investimento immobiliare in Brasile, soprattutto per chi ne ha l’idea o si accinge a farlo per la prima volta è “quanto mi costa di tasse e registrazioni l'acquisto di un immobile?”  La risposta più immediata è che questo dipende  dallo stato e dal municipio in cui è ubicato l’immobile e che i costi totali possono variare tra il 4 ed all’6% del  valore dell’immobile stabilito dalla “prefeitura” (municipio).

Le voci di costo, di tasse e registro,  in un investimento immobiliare in Brasile sono:

1) ITBI (imposto sobre a trasmissão de bens imóveis) è l’imposta municipale fissata con decreto dal municipio locale (prefeitura) e  colpisce tutti i trasferimenti di proprietà degli immobili, è variabile tra le varie città del Brasile, attualmente nella maggior parte dei municipi troviamo un ITBI compreso tra il 2% ed il 3%, a pagarsi sul valore commerciale dell'immobile stabilito dal municipio stesso.

2) Escritura, ossia il costo a pagare in cártorio (ufficio notarile) per l’esecuzione e registrazione dell’atto di compravendita. Questo è stabilito dallo stato in cui è localizzato l’immobile e troviamo tabelle con fasce di prezzo dell’immobile a cui corrisponde il relativo costo da pagare al cártorio

3) Registro al CRI (cártorio de registro de imóveis), il registro dell’atto di compravendita al locale ufficio del registro immobiliare,  e qui troviamo la stessa situazione di cui al punto precedente, con tabelle di costo per fasce di valore dell’immobile.

4)  FUNREJUS (Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário) nella misura dello 0,2%, una tassa che va ad fondo specifico del potere giudiziario

5) Certidões pessoais vendedor(es) certificazioni negative di debito e protesto della(e) parte(i) alienante(i), normalmente nella misura di R$ 150,00 a soggetto ma in alcuni stati può superare i R$ 700 a soggetto.

    

    Tranne l'ultimo punto, le voci di costo, sono tutte basate sullo stesso imponibile, che è il valore commerciale dato all’immobile oggetto della transazione dal locale municipio (prefeitura). Nella pratica avviene che alla prenotazione dell’atto di compravendita (escritura) presso il cártorio prescelto lo stesso invia una richiesta al municipio, che in media entro un 3/4 giorni emette una nota di valutazione del valore commerciale dell’immobile con allegato “DAM”(Documento de Arrecadação Municipal) per il pagamento del relativo tributo ITBI.  Questo imponibile dovrebbe rispettare il valore commerciale reale dell’immobile in quel momento (o quantomeno discostarsi di poco), ma molte volte tende ad essere più alto ad ovvio vantaggio del municipio stesso; è contestabile mediante relazione di un tecnico iscritto al CRECI o al CREA (ordini professionali regionali dei correttori di immobili e degli ingegneri) o mediante un sopralluogo (da richiedere) dei tecnici municipali addetti al settore. Se succede che il valore della transazione tra le parti indicato in atto è superiore al valore fissato dal municipio, l’imponibile passa ad essere quello maggiore, ossia quello indicato dalle parti, caso non comune ma che può succedere, ad esempio quando vi è finanziamento bancario. Il valore commerciale dell’immobile non va confuso con il “valor venal”  che è un altro imponibile dell’immobile, fissato dal municipio e  che non è usato per il calcolo dell’ITBI, esso segue un diverso criterio di calcolo ed è usato per altre finalità, come censimenti e per il calcolo dell’IPTU (imposta di proprietà/possesso annuale). Vi sono  alcune particolarità, ad esempio possono sussistere sconti sull’ITBI a secondo di se si paghi di forma anticipata o posticipata  rispetto alla scrittura,  nel caso di acquisto di immobili finanziati con sistema pubblico abitazionale (ex.minha casa minha vida) l’ITBI in media si riduce allo 0,5%.

      Vi è altro caso di immobili che si trovano su terreno di dominio della federazione (União) in  regime di foro o occupazione e sono soggetti ad una altra tassa federale chiamata laudêmio, si tratta di immobili prossimi alla orla marina, fiumi, aree di frontiera, aree naturali protette, su cui vi è una legislazione specifica federale, precedentemente i costi in fase di acquisto e la tassa di possesso annuale di immobili in tali aree era abbastanza onerosa, una riforma legislativa in vigore dal 2016 ha abbassato di molto l'imposizione fiscale federale,  il tema trattato in questo altro articolo. Di norma la tassa laudêmio andrebbe pagata da chi vende l'immobile ma nella pratica negli accordi preliminari succede spesso che tale tassa viene accollata dal compratore.

 

Facciamo ora un esempio pratico di quanto costerebbe oggi di tasse di e registro un investimento immobiliare nella città di San Paolo (São Paulo), con riferimento ad un appartamento residenziale valutato dal municipio per il valore commerciale di R$ 430.000 e venduto da un solo proprietario persona fisica

 

ITBI

3%  su R$ 430.000

R$ 12.900,00

Escritura

Per imponibili tra R$ 257.000 e 514.000 la tabella  dello stato di San Paolo stabilisce costo totale di

 

  R$ 3.630,52

imposta di registro - CRI

Per imponibili tra R$ 257.000 e 514.000 la tabella  dello stato di San Paolo stabilisce costo totale di

 

  R$ 2.604,59

FUNREJUS

0,2% su R$ 430.000

     R$ 860,00

Certidões

Certificati negativi di debito e protesti del venditore

     R$ 633,00

 

Totale costo R$  20.628,11  pari a circa il 4,8 % del valore  dell'immobile. Il valore dell'ITBI viene pagato dal compratore tramite um "bolletto"  denominato DAM (Documento de Arrecadação Municipal), il valore di escritura, FUNREJUS e  Certidões direttamente al cártorio, il valore dell'imposta di registro direttamente al CRI (cártorio de registro de imóveis) all'atto della richiesta di registrazione della escritura. Questo ultimo passaggio è importante e non va rimandato nel tempo, in quanto la effettiva e giuridica proprietà dell'immobile si acquisisce legalmente non all'atto della escritura in cártorio ma all'atto dell'effettivo registro al CRI, solo in tale fase viene aggiornato il registro matricolare dell'immobile (matrìcula) e se non si aggiorna il registro matricolare l'immobile potrebbe anche essere rivenduto ad altro soggetto, dato in garanzia per un finanziamento o altro.

Quando l'immobile è venduto con l'ausilio esclusivo di un tecnico correttore (iscritto al CRECI) alcuni includono in questo calcolo una quota  del valore della commissione  che è mediamente del 5%, ritenendo che spesso la commissione viene inglobata nel prezzo di vendita dell'immobile, ma ciò si tratta espressamente di una pratica illegale e anche proibita dall'ordine professionale federale (COFECI), la commissione deve essere pagata da chi vende immobile e non va inglobata nel prezzo di vendita dell'immobile; ossia chi compra non deve avere nessuna maggiorazione del prezzo per la prestazione del tecnico che è di esclusiva competenza della parte alienante, esattamente come è proibito al tecnico correttore aumentare il prezzo di un immobile in vendita per la sua commissione o per un guadagno extra (overprice).

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(05 ottobre 2018)



Consulente amministrativo - Tecnico in transazioni immobiliari e correttore di immobili
Amministratore Goldmedia Empreendimentos Imobiliários LDA  (Capo Verde)
Direttore tecnico Goldmedia Empreendimentos Imobiliários LTDA  (Brasile)
Direttore tecnico del gruppo BMimobilis corretores associados
contatto: goldmedialtda@gmail.com
 
 

 

 

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